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2016-07-02 00:11:00

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  淘宝司法拍卖平台上,北京的“法拍房”吸引了不少人的关注,尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄

  “法拍房”:能捡漏,也有风险

  “法拍房”不限购,成交价一般低于市场价,存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险

  近日,张先生来电咨询:3月份以来,北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多,也听周围朋友说,法拍卖是个“淘房”好途径,不限购、价格低,就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?

  实际上,看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下,手中有钱的一些购房者,将目标锁定在法拍房上,希望通过“捡漏”,完成安居愿望。不过,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险,置业者应谨慎为之。

  ■ 名词解释

  “法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉,“法拍房”主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

  不限购、价格低、全款买

  记者登录北京市法院网发现,仅4月发布的拍卖房源信息(部分将在5月拍卖)就有四五十条,而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中,位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”,109平方米,231万元,而同样户型的普通二手房,链家网上的挂牌价在268万-280万元之间,由于低于市场价,该房源已吸引了64组购房者看房。

  的确,相比普通二手房,法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前,北京各区县在实际操作中,无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可参与竞价并购买法拍房。其次,法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

  不过,值得注意的是,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后,购房者要办理过户手续,须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件,才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者,“文件什么时候出,还需要法院根据案件进展情况来定,具体时间不确定,简单的案件几天就能办理,有些案件可能需一年半载。”

  少数行家的购房渠道?

  据了解,拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得,是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始,多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上,既可以减少佣金,还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外,还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖,线上线下同时进行并有交集。

  记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现,从2014年至2016年4月27日,在北京市范围内,840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源,进入到二次拍卖的房源有248套,而进入三次拍卖的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍。记者发现,流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言,总价较低的房产拍卖成功率要高。

  “目前很多二手房交易都通过中介来操作,就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易,流程更为复杂,也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。

  读懂公告,注意风险

  多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款,也都有明示。不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查。

  上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因。只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

  ■ 律师提醒

  法律界人士提醒,买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项:

  1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

  2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

  3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。

  4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。

  5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,需买受人核实后自行承担”。

  本版采写/新京报记者 张晓兰

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